不動産競売は、強制競売と担保不動産競売とに区分されます。

１．強制競売

債権者が、公正証書・判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることができます。

地方裁判所では強制競売の申立てを受理すると、「平成○○年（ヌ）第○○号」事件との事件番号を付して強制競売を進める。

債務者の意思は反映されずに裁判所の命令で手続きが進むため、強制競売と呼称されています。

２．担保不動産競売

債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権（根抵当権）の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができる。

地方裁判所では担保不動産競売の申立てを受理すると、「平成○○年（ケ）第○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進める。

原則として、強制競売の規定が準用される。