１．不動産の鑑定評価が必要となる局面

（１）法に規定する裁判所の選任による「評価人」としての評価

①再生手続開始後、遅滞なく再生債務者に属する一切の財産を構成するものとしての不動産の価額を評定する場合（法１２４条３項評価）。

②再生債務者等の担保権消滅許可申し立てに対する担保権者の「財産の価額」決定請求において、不動産の価額を評定する場合（法１５０条１項評価）。

（２）具体的な規定はないが、鑑定評価の活用が予想される主要な局面

①再生債務者等が裁判所へ提出する再生手続開始後における財産目録及び貸借対照表作成のため、その属する財産のうちの不動産の鑑定評価を依頼する場合（法１２４条１項評価）。

②再生債務者等が裁判所に対する担保権消滅許可申立てのため、担保権の目的とされている不動産の鑑定評価を依頼する場合（法１４８条評価）。

③担保権者が担保権消滅許可申立書記載の価額に異議申し立てをなし、裁判所に価額決定の請求をする目的で不動産の鑑定評価を依頼する場合（法１４９条１項評価）。

２．求めるべき価格の種類

（１）前提とする市場の性格

①求めるべき価格の性格

規則は「財産を処分するものとしての価格」を求めることとしている。

「財産を処分するものとしての価格」とは、債務者のおかれた状況から債務者が破産した状況を前提に、ただちに不動産を処分し、事業を清算することを想定した価格であり、対象不動産の種類、性格、所在地域の実情に応じ、早期の処分可能性を考慮した市場を前提とする適正な処分価格である。

②前提とする市場の性格－早期売却市場－

早期売却市場においては、一般に、市場参加者は市場の事情に精通し、取得後これを転売して利益を得ることを目的とする卸売業者を主体とする。

当該市場のうち、不動産の種類によっては転売して利益を得ることを目的とする卸売業者（不動産業者、投資家等）のほかに最終需要者も多く参入するが、価格形成の主体となるのは、転売目的の下に購入する需要者である。

（２）求めるべき価格の種類－特定価格－

本鑑定評価において求めるべき価格は、事業の精算のための早期売却を条件とした不動産の処分価格であり、特定の依頼目的及び条件により一般的市場性を考慮することが適当でない不動産の経済価値を求めることになるから、求めるべき価格の種類は、不動産鑑定評価基準における「特定価格」として分類される。

３．本鑑定評価において適用する手法

（１）処分価格を鑑定評価する場合

原則として早期売却市場を前提とした鑑定評価の三手法を適用することとする。

資料収集面の制約等によりこれに拠り難い場合は、早期売却市場減価の手法に基づく試算価格をもって鑑定評価額として決定する。

（２）事業を継続する価格及び営業等の譲渡を前提とする価格を鑑定評価する場合

原則として早期売却市場を前提とした鑑定評価の三手法を適用することとするが、資料収集面の制約等により、これに拠り難い場合は、収益還元法に基づく収益価格を標準とし、早期売却市場減価の手法に基づく試算価格を参考に鑑定評価額を決定する。

上記（２）事業を継続するものとしての鑑定評価について、次回から具体的に説明していきたいと思います。

－日本アプレイザル㈱－