１．任意売却

担保不動産における任意売却とは、住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権（抵当権等）の実行により債権を回収する事になるが、競売による不動産の売却によらないで、一般市場で担保不動産を売却することをいう。

２．競売の評価額

競売の評価額は、一般市場における価格（いわゆる正常価格）から、競売市場の特殊性を考慮して、正常価格を下回るいわゆる最低売却価格の基準となる評価額である。

３．競売および任意による売却価額について

（１）競売市場による入札価額

競売市場においては、前記２.競売の評価額を基準として、個人･法人を問わず保証金を裁判所に支払えば誰もが入札でき、一番高い価額を提示した人が落札することになります。

従って、人気物件には多数の需要（入札者）が参加し、落札価額はいわゆる正常価格を大幅に上回るケースも数多く見られます。

その理由は、1つの物件を多数の需要で競争するという入札制度の特徴によるものです。

（２）任意による売却価額

債権者側が、競売市場では現金化に時間がかかる等の理由により、任意による売却を選択する場合があります。

この場合は、一般的には、売却価額が競売市場による落札価額を下回ると思料されます。

その理由は、競売による評価額を上回ってはいるが、現金化を急いだ結果、需要者が限定されることにより、競売市場での落札価額を下回った売却価額になると思料されます。

競売の落札価額は、市場価格より２､３割安いという風評がありますが、それは間違いであり、正確には最低売却価格の基準となる競売の評価額が市場価格より安いのであって、競売市場における一番高い札による落札価額は、正常価格を大幅に上回るケースも数多く見られます。